Mietkaution Rückzahlung — Frist für Verjährung nach Auszug

Kautionsrückzahlung: Auf den Fristablauf achten, damit man die Mietkaution zurückbekommt.

Mietkaution – Rückzahlung nach Auszug

Die ganzen Jahre war es ein harmonisches Mietverhältnis. Doch plötzlich, nach Beendigung des Mietvertrages, kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Der Grund dafür ist häufig die Rückzahlung der Mietkaution, auf die viele Mieter nach Auszug ungeduldig warten. Nicht selten ist die ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe bereits vor Wochen erfolgt. Doch wie lange soll man als Mieter eigentlich auf die Kautionsrückzahlung warten und innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Mietkaution auszahlen, damit man als Mieter nicht in die Falle der Verjährung tappt?

Warten auf Rückzahlung der Kaution − Ohne finanzielle Reserven kann es eng werden

Da viele Mieter bei Auszug oft noch eine alte Miete und die erste Miete plus Kaution für die neue Wohnung zahlen müssen, ist der finanzielle Druck groß. Da könnte man eine kurzfristige Rückzahlung der Mietkaution schon gut gebrauchen. Der Ex-Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Kaution sofort auszuzahlen.

Wann entsteht der Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung?

Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf eine Rückzahlung der Mietkaution nach Auszug – das ist richtig. Bevor die Kautionsrückgabe jedoch erfolgt, steht Ihrem Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung zu, ob er noch Forderungen aus Ihrem gemeinsamen Mietverhältnis hat, die er geltend machen kann.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Auszug einbehalten?

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, ist die Kautionsrückzahlung noch nicht fällig – zumindest nicht vollständig. Ihr Vermieter darf gem. BGH VIII ZR 71/05 einen Teil in Höhe der zu erwartenden Kosten einbehalten. Der einbehaltene Teil der Kaution muss jedoch bis zur Rückgabe banküblich verzinst werden.

Für die Abrechnung der Nebenkosten hat Ihr Vermieter in der Regel ca. 3 – 6 Monate Zeit. Je nach Zeitpunkt, wann Ihr Auszug erfolgt ist, kann die Frist auch kürzer oder länger sein. Die Abrechnung erfolgt, wenn dem Vermieter oder der Hausverwaltung die jährliche Betriebskostenabrechnung vorliegt. In der Regel findet die jährliche Ablesung und Abrechnung kurz nach Beendigung der Kälteperiode statt. Wenn Sie langjähriger Mieter waren, müsste Ihnen der Abrechnungszeitraum bekannt sein, ansonsten fragen Sie bitte nach.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Bei einem unstrittigen Guthaben entsteht nach dem Auszug ein sofortiger Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution und der Vermieter sollte Ihnen den entsprechenden Anteil sofort auszahlen. Spätestens jedoch nach Erledigung der Nebenkostenabrechnung, muss Ihnen der Vermieter Ihre vollständige Mietkaution zurückzahlen – wenn er keine rechtmäßigen Forderungen geltend machen kann. Dabei gilt es zu beachten, dass nicht nur die Kaution selbst, sondern auch die aufgelaufenen Zinsen der Rückzahlungspflicht unterliegen.
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Ausnahme: Die Kautionsrückzahlung aus Genossenschaftsanteilen gestaltet sich in der Regel anders als bei der herkömmlich angelegten Kaution. Kündigen Sie als Mieter das Mietverhältnis, ist darauf zu achten, dass Sie unter Umständen die Mitgliedschaft in der Genossenschaft separat kündigen müssen, um eine Kautionsrückgabe erwarten zu können. Der Auszahlungsmodus kann erheblich länger sein als bei anderen Kautionsanlagen. Ein Zeitpunkt für die Rückzahlung der Mietkaution nach Auszug, wird normalerweise in den Satzungsunterlagen der Wohnungsbaugenossenschaft benannt.

Wie erhält man die Kaution zurück, wenn der Vermieter insolvent ist?

Den Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung vorausgesetzt, können Sie im Falle einer Vermieterinsolvenz, Ihre Mietkaution gem. BGH-Urteil VIIIZR11-03 beim zuständigen Zwangsverwalter bis zur vollen Höhe zurückfordern.

Hat ein neuer Eigentümer die Immobilie aus dem Zwang erworben, ist dieser gem. BGH-Urteil XIIR13-10 zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet.

Darf man als Mieter die Kaution mit der Miete verrechnen?

Gemäß Urteil vom LG München 14 S 5138/96 ist für Mieter das sogenannte Abwohnen der Mietkaution vor Auszug unzulässig. Sie müssen auf die offizielle Kautionsrückzahlung warten. Außer, Sie haben mit Ihrem Vermieter statt der Rückerstattung, eine Verrechnung von Kaution und Miete vereinbart – am besten schriftlich.

Welche Forderungen kann der Vermieter mit der Mietkaution aufrechnen?

Die Gründe für einen Einbehalt der Kaution, können bereits mit der Wohnungsabnahme bei Auszug vorliegen. Die vereinbarte, jedoch mangelhafte oder unterlassene Renovierung, Schäden an der Mietsache selbst, aber auch eine nicht besenreine Übergabe der Wohnung liefern dem Vermieter bereits genug Gründe, die Mietkautionsrückzahlung noch nicht zu veranlassen oder schlimmstenfalls mit den daraus resultierenden Instandsetzungskosten zu verrechnen. Sollten sich Forderungen aus der Abrechnung der Nebenkosten zugunsten des Vermieters ergeben, darf er diese ebenfalls mit der Mietkaution verrechnen.

Wann verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution?

Als Mieter sollten Sie darauf achten, dass die Frist der Verjährung auf den Anspruch einer Kautionsrückzahlung nebst aufgelaufener Zinsen nicht überschritten wird. Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Gleiches gilt für die Nebenkostenabrechnung.

Ein Beispiel, wie die Verjährungsfrist für die Rückzahlung der Kaution gerechnet wird, zeigt das Urteil vom ➥ LG Oldenburg, Az.: 4 T 93/13

Wie kann ein Übergabeprotokoll die Kautionsrückzahlung sichern?

Eine TOP-Wohnungsübergabe ist die beste Voraussetzung für eine Mietkaution Rückzahlung. Um also Ihre Chancen auf eine spätere, vollständige Auszahlung der Kaution oder Rückgabe einer in Anspruch genommenen Bürgschaft von vornherein maßgeblich zu erhöhen, sollten Sie vor Einzug auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Somit kann Ihr Vermieter die Schäden, welche bereits vor Bezug der Wohnung vorhanden waren, Ihnen als Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Rückgabeprotokoll nicht anlasten bzw. kein Einbehalt der Mietkaution für alte Mängel vornehmen. Als Mieter halten Sie das entsprechende Protokoll zum jeweiligen Termin am besten vorsorglich bereit. Wenn Sie eine Digitalkamera (z. B. in Ihrem Mobiltelefon) besitzen, sollten Sie nicht auf erforderliche Beweisaufnahmen verzichten. – Wer weiß später noch, was heute war …

Einen Überblick der wichtigsten Informationen zur Mietkaution finden Sie unter ➥ Fragen und Antworten

Herzlichst,

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