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Gerichtsurteile zur Mietkaution

Urteile von Landgerichten und dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Mietkaution

Urteile im Mietrecht

Urteile zur Kaution auf einen Blick

Hier erhalten Sie einen Gesamtüberblick über Gerichtsurteile, die das Thema Mietkaution betreffen. Jedes Urteil steht für eine andere Situation im Umgang mit der Kaution. Die aufgeführten Entscheidungen bzw. Urteile der Landgerichte, könnten jedoch – in gleichen oder ähnlichen Fällen – von anderen Landgerichten anders entschieden werden. Für den einen oder anderen Hergang ist es aber vielleicht interessant zu wissen, wie ein Richter bereits geurteilt hat.

Auch zukünftig werden wir hier weitere Hinweise und Urteile für Sie veröffentlichen.

Mietrecht-Check für Mieter

Landgerichtsurteile zur Mietkaution

(LG Hamburg, Urteil vom 30.08.2001 - 327 S 79/01, in: ZMR 2002, 598)

Geschäftsführer einer Vermietungs-GmbH haftet für nicht ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution …

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Sachverhalt:
Der ehemalige Mieter leistete bei Mietvertragsabschluss eine Kaution in Höhe von DM 4.950,00 an die V-GmbH. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er den Kautionsrückzahlungsanspruch zuzüglich Zinsen an den Kläger abgetreten. Dieser nimmt die Beklagte als Geschäftsführerin der V-GmbH in Anspruch. Das Landgericht stellt fest, dass die V-GmbH entgegen der gesetzlichen Bestimmungen des § 550 b Abs. 2 a.F. BGB (jetzt § 551 BGB) die Mietkaution nicht getrennt von ihrem Vermögen angelegt habe. Es sei Aufgabe der Beklagten gewesen, im Gerichtsverfahren vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, dass sie als Geschäftsführerin der V-GmbH ihre gesetzliche Verpflichtung zur konkurssicheren Anlage der Mietkaution erfüllt habe. Die Beklagte habe aber zu diesem Punkt nichts vorgetragen. Die Bestimmung des § 550 b Abs. 2 S. 1 a.F. BGB sei ein Schutzgesetz i.S.v. § 823 Abs. 2 BGB, da es dem Schutz des Mieters vor dem Zugriff der Gläubiger auf die geleistete Kaution bei Insolvenz des Vermieters diene. Dies habe zur Folge, dass die Geschäftsführerin einer Vermietungs-GmbH persönlich auf Schadensersatz hafte, soweit die Kaution nicht entsprechend dem Gesetz angelegt worden sei und der Mieter dadurch einen Schaden erleide.

(LG München, 14 S 5138/96)

Abwohnen der Mietkaution ist für Mieter unzulässig …

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Sachverhalt:
Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Kündigt ein Mieter seinen Mietvertrag, darf er ohne ausdrückliche Genehmigung seines Vermieters die letzten Monatskaltmieten nicht mit der hinterlegten Mietkaution aufrechnen. Der Vermieter hat Anspruch auf die Zahlung der Miete bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses. Er kann die Mietkaution zzgl. Zinsen über das zuständige Gericht einklagen.
Hinweis:
Die einzige rechtmäßige Möglichkeit zum Einbehalt der Kaltmiete bis zur Höhe der Kautionssumme wäre die, wenn der Vermieter seiner Nachweispflicht gem. BGH-Urteil vom 20.12.2007 IX ZR 132/06 über den Verbleib der Mietkaution nicht nachkäme. Nur dann kommt ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zum tragen. Eine schriftliche Aufforderung zum Nachweis über den Verbleib der Mietkaution muss seitens des Mieters an den Vermieter erfolgt sein.

(LG Oldenburg, Az.: 4 T 93/13)

Rückerstattungsfrist für Mietkaution verjährt nach 3 Jahren …

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Sachverhalt:
In dem verhandelten Fall endete das Mietverhältnis zum 31.10.2006. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wurde somit zum 30.4.2007 fällig. Grundsätzlich, gem. § 195 BGB, verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution in drei Jahren. Gemäß § 199 BGB beginnt die Frist mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden, also fällig geworden ist. Aus diesem Sachverhalt ergibt sich, dass die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2010 endete. Da die Klageerhebung jedoch erst im Oktober 2011 erfolgte, kam der Mieter mit seinem Rückzahlungsbegehren zu spät.
Hinweis:
Wie dieses Urteil aufzeigt, sollten Mieter, die eine Rückzahlungsforderung gegen ihren Vermieter haben, nicht zu lange mit ihrer Einforderung der Mietkaution warten.

BGH Urteile zur Mietkaution

(BGH-Urteil vom 25.06.2003 VIII ZR 344/02)

Eine unwirksame Fälligkeitsregelung im Mietvertrag bezüglich der Zahlung einer Barkaution oder der Zahlung einer Kaution auf ein verpfändetes Sparbuch, führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung …

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Barkaution / Sparbuch / Unwirksame Kautionsklausel BGH VIII ZR 344/02, BGH VIII ZR 243/03, BGH VIII ZR 86/03 und BGH VIII ZR 166/03

Sachverhalt:
Eine Bestimmung bzw. Klausel, dass Mieter die vereinbarte Mietkaution bei Vertragsabschluss oder bei Beginn des Mietverhältnisses in voller Höhe leisten müssen, ist in einem Mietvertrag fehl am Platz. Eine solche Klausel verstößt gegen § 551 Abs. 2 BGB, wonach Mieter das Recht haben, eine in Geld zu leistende Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu bezahlen. Die erste Rate ist erst mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Der BGH hat hierzu am 25.06.2003 entschieden, dass eine unwirksame Fälligkeitsregelung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung führt. Mieter müssen die vereinbarte Kaution also entrichten, dürfen es aber ratenweise tun.

Auch bei der alt bekannten Kautionsform „verpfändetes Sparbuch“ ist der Mieter berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Hier hat eine Teilunwirksamkeit ebenfalls nicht zur Folge, dass die Kautionsabsprache insgesamt unwirksam ist.

(BGH-Urteil vom 16.07.2003 VIII ZR 11/03)

Mieter verlieren nicht ihren Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution – auch wenn für die betreffende Immobilie bereits ein Zwangsverwalter eingesetzt wurde …

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Sachverhalt:
Bei finanziellen Engpässen ihres Vermieters, hatten ausziehende Mieter oft Schwierigkeiten, ihre Kaution zurück zu erhalten. Dies galt bislang auch bei gerichtlich angeordneter Zwangsverwaltung der betreffenden Immobilie.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 16.07.2003 klargestellt, dass Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter Anspruch auf Erstattung der Mietkaution haben. Der Zwangsverwalter kann sich nicht mehr darauf berufen, dass er die Kaution nicht vom Vermieter erhalten habe.

(BGH-Urteil vom 20.01.2006 VIII ZR 71/05)

Rückzahlung der Mietkaution – Ausstehende Betriebskostenabrechnung – Ein angemessener Teil der Kaution darf seitens des Vermieters oder Verwalters einbehalten werden …

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Sachverhalt:
Die Mietkaution umfasst auch Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung. Die Rückzahlung der Mietkaution muss also nicht unmittelbar nach Auszug des Mieters erfolgen. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Betriebskostenabrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Fazit:
Die Karlsruher Richter haben klar definiert, dass die Hinterlegung einer Kaution den Sinn und Zweck hat, dem Vermieter auch nachhaltig die Sicherheit zu gewährleisten, nicht auf zu erwartende Betriebskosten, welche der Mieter verursacht hat, sitzen zu bleiben.

(BGH-Urteil vom 20.12.2007 IX ZR 132/06)

Kontrollrecht für Mieter, ob die Kaution auch wirklich ordnungsgemäß, getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wurde …

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Sachverhalt:
Derjenige, der seine Mietkaution in bar oder per Überweisung an seinen Vermieter zahlt bzw. gezahlt hat, hat das Recht bzw. die Pflicht der Prüfung, ob die Kaution auf einem Sonderkonto angelegt wurde.
Damit im Falle der Vermieterinsolvenz dessen Gläubiger die Mietkaution nicht pfänden können, schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Mietkaution – getrennt von dem Vermögen des Vermieters – auf einem Sonderkonto angelegt sein muss.

Die Einhaltung dieser Verpflichtung des Vermieters sollen Mieter kontrollieren. Wird der Nachweis seitens des Vermieters auf Verlangen seines Mieters nicht erbracht, hat der Mieter das Recht, die monatlich geschuldete Monatskaltmiete – maximal bis zur Höhe der eingezahlten Kaution – solange zurückzuhalten, bis die korrekte Anlage der Mietkaution nachgewiesen ist. Die Abschlagszahlungen für Nebenkosten haben nichts mit der Kaution zu tun und müssen durch den Mieter weiterhin geleistet werden.
Wichtig ist, dass die Aufforderung zum Nachweis über den Verbleib der Mietkaution immer per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter erfolgt. So kann der Mieter im Zweifelsfall auch vor Gericht belegen, dass er den Vermieter ordnungsgemäß aufgefordert hat.

Übrigens:
Während der Mietzeit sind Mieter ebenfalls berechtigt, einen regelmäßigen Nachweis über die korrekte Anlage der Mietkaution nebst der aktuellen Verzinsung zu verlangen.

(BGH-Urteil vom 13.10.2010 VIII ZR 98/10)

Mieter müssen die Mietkaution erst zahlen, wenn der Vermieter nachweist, dass er die Kaution getrennt und somit insolvenzgeschützt von seinem Vermögen anlegt …

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Sachverhalt:
Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass Mieter die Kaution erst zahlen müssen, wenn der Vermieter ein insolvenzgeschütztes Konto benannt hat. Gemäß § 551 BGB, Abs. 3 ist der Vermieter unabhängig von der jeweils vereinbarten Anlageform verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.

Der VIII Zivilsenat hat mit diesem Urteil den Sinn und Zweck des § 551 BGB Abs. 3 klargestellt. Dieser Paragraph schreibt vor, dass eine Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden muss. Daher, so der Bundesgerichtshof, muss die sichere Anlage der Kaution von Anfang an, also mit Beginn des Mietverhältnisses gewährleistet sein. Eine Sicherheitslücke, welche bei Barzahlung oder Überweisung der Kaution auf ein normales Konto des Vermieters entstehen würde, ist bei Überweisung der Mietkaution auf ein, durch den Vermieter ausgewiesenes, insolvenzsicheres Kautionskonto ausgeschlossen.

Fazit:
Ein Mieter, der die Zahlung der Kaution verweigert, weil der Vermieter das entsprechende Konto nicht nachweisen kann oder möchte, handelt zurecht. Eine Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters, wegen Nichtzahlung der Kaution, wäre in diesem Fall unwirksam.  Wichtig ist, dass der Mieter immer die Schriftform wahrt. Per Einschreiben/Rückschein sollte der Mieter den Willen zur Zahlung der Kaution bekunden, wenn der Vermieter das entsprechende, insolvenzgeschützte Konto nachweist.

Übrigens:
Sollte der Mieter die erforderliche Kaution nicht aufbringen können, wäre eine Kautionsbürgschaft ebenfalls eine gute und insolvenzsichere Lösung.

(BGH-Urteil vom 07.03.2012 XII ZR 13/10)

Mieter erhalten die Rückzahlung ihrer Kaution vom neuen Eigentümer – auch wenn dieser die betreffende Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erworben hat …

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Sachverhalt:
Hat der alte Vermieter die Mietkaution seiner Mieter nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt und geht pleite, müssen die betroffenen Mieter wohl nun nicht mehr um ihr Geld bangen. Für eine ordnungsgemäße Rückzahlung der Mietkaution an seine Mieter, hat nämlich stets der aktuelle Eigentümer einer Immobilie zu sorgen – auch wenn er die Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erworben hat und von dem insolventen Voreigentümer keine Mietkaution übertragen bekommen hat, weil dieser es verbotenerweise versäumt hat, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen und die Kaution somit in die Insolvenzmasse geflossen ist.

Ausnahme:
Gemäß BGH Urteil vom 04.04.2007 – AZ VIII ZR 219/06 haben die Karlsruher Richter entschieden, dass ein Mieter, welcher sein Mietverhältnis vor dem Eigentumsübergang an den neuen Erwerber beendet- und die Übergabe der Räumlichkeiten bereits davor stattgefunden hat, keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution seitens des neuen Erwerbers hat.

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