Die Kaution allgemein • Umgang & Anlage gem. § 551 BGB

  
• Wozu dient die Zahlung und Anlage der Mietkaution? 
 
Jeder Vermieter möchte sich vor finanziellen Verlusten schützen. Die Mietkaution dient daher der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Ansprüche aus der Kaution, könnten während des Mietverhältnisses durch Nichtzahlung der Miete- und nach Beendigung des Mietvertrags durch Schäden an der Mietsache selbst oder durch Verbindlichkeiten aus der Nebenkostenabrechnung seitens des Vermieters hergeleitet werden. 
Der ursprünglich lateinische Begriff "cautio" steht übrigens für Vorsicht und Sicherheit. Umgangssprachlich wird daher für die Mietsicherheit gern der Begriff "Kaution" oder "Mietkaution" verwendet.

• Welche Grundlagen sind vor einer Zahlung der Mietkaution zu beachten?  
 
Für Wohnräume darf die Höhe der Mietkaution gemäß § 551 BGB, Abs. 1 maximal drei Kaltmieten betragen. Bei der Berechnung spielen die Mietnebenkosten also keine Rolle. Unabhängig von einer Vereinbarung im Mietvertrag, ist der Mieter gemäß § 551 BGB, Abs. 2 berechtigt, die Mietkaution in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist erst mit Beginn des Mietvertrags fällig, die zweite und die dritte Rate werden in den beiden Folgemonaten beglichen. Diese Regelung gilt auch für die Einzahlung der Kaution auf einem Sparbuch, dem sogenannten Kautionssparbuch. 
 
Versäumt der Vermieter im Mietvertrag auf eine Zahlung der Mietkaution hinzuweisen, so muss der Mieter keine Kaution leisten. Nachträgliche Forderungen seitens des Vermieters sind diesbezüglich unzulässig. 

• Wie muss die Mietkaution angelegt werden?  
 
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. - Damit beschreibt der Gesetzgeber die Anlage der Mietsicherheit auf einem Kautionssparbuch.  
 
Die Sicherheitsleistung muss in jedem Fall getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Laut Urteil BGH IX ZR 132/06 wurde Mietern das Recht bzw. die Pflicht auferlegt, die getrennte Anlage der Mietkaution zu überprüfen.
Hat der Mieter die Kaution fälschlicherweise auf das Privatkonto des Vermieters überwiesen oder ihm das Geld sogar bar ausgehändigt und der Vermieter gibt keine Auskunft, wie und wo die Kaution angelegt wurde, hilft i.d.R. eine Aufforderung zum Nachweis über den Verbleib der Mietkaution per Einschreiben an den Vermieter. Dadurch kann man als Mieter zumindest nachhaltig für eine ordnungsgemäße Anlage der Kaution sorgen.
Seit dem 13.10.2010 besteht gemäß BGH VIII ZR 98/10 für Mieter sogar das Recht, die Zahlung der Mietsicherheit zu verweigern, wenn der Vermieter kein insolvenzsicheres Mietkautionskonto nachweist.

• Gibt es Alternativen für eine sichere Anlage der Mietkaution?  
  
Mit der Mietrechtsreform vom 01. Sept. 2001 sind gemäß § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auch Alternativen zwecks Anlage der Mietkaution zulässig.  
 
Wenn sich Mieter und Vermieter einig sind, dann muss die Kaution nicht auf einem niedrig verzinsten Kautionssparbuch angelegt werden. Gemäß § 551 BGB, Abs. 3, Satz 2, können sie sich gemeinsam für eine höher verzinste Anlage der Mietkaution auf einem alternativen Mietkautionskonto entscheiden. Die Anlage der Kaution sollte in diesem Fall direkt durch den Mieter erfolgen. Anschließend wird die Mietsicherheit durch entsprechende Verpfändungserklärung an den Vermieter abgetreten. Somit ist die Kaution von vornherein zu 100 Prozent vor Verlust durch Insolvenz des Vermieters geschützt. Gleichzeitig kann sich der Mieter direkt von der Zahlung der Abgeltungssteuer für Zinserträge aus der Anlage der Mietkaution befreien lassen.  
 
Aber nicht nur ein Mietkautionskonto, auch die Absicherung der Mietkaution durch eine Bankbürgschaft oder durch die Kautionsbürgschaft einer Versicherung ist ebenfalls eine gängige Variante, welche die Kaution vor einer Vermieterinsolvenz bewahrt. So wie alle Bürgschaften, kostet auch die als Mietbürgschaft bezeichnete Kautionsversicherung jedes Jahr Gebühren. Angespart und verzinst wird bei dieser Form der Bürgschaft ebenfalls nichts, aber als Mieter verschafft man sich einen großen finanziellen Freiraum, da nur ein Bruchteil der Kaution als Jahresgebühr bezahlt- und die Liquidität des eigenen Bankkontos nicht eingeschränkt wird. Gerade beim Wohnungswechsel, wo bereits viele andere Umzugskosten anfallen, ist diese Lösung sehr hilfreich. Das gilt auch für eine Kautionsversicherung als Bürgschaft auf erstes Anfordern, welche manchmal vom Vermieter verlangt wird.  
 
Ausnahme: Für Mieter einer Wohnungsbaugenossenschaft gibt es i.d.R. keine Alternativen zur Anlage der Mietkaution. Man tritt der Genossenschaft bei, indem man je nach Größe der Mietwohnung entsprechende Genossenschaftsanteile erwirbt. Dadurch, dass die Kaution in den Wirtschaftskreislauf der Genossenschaft einfließt, ist man als Mieter - je nach Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft - am Gewinn und Verlust der Genossenschaft beteiligt.  
 
Übrigens: Wer keine Gebühren für eine Kautionsbürgschaft zahlen möchte oder wegen dringend benötigter Barkaution aber finanziellem Engpass eine andere attraktive Variante zur Bereitstellung der Mietsicherheit sucht, kann bei guter Bonität und sauberer Schufa seine Mietkaution durch einen günstigen Kautionskredit finanzieren. 
 
Wer durch einen negativen Schufa-Score vorbelastet ist oder aus anderen Gründen kein Geld von seiner Bank bekommt, bewirbt sich für ein Darlehen von Privat oder fordert ein kostenloses und unverbindliches Angebot für einen schufafreien Sofortkredit an.  Der ausgezahlte Kreditbetrag wird anschließend als Kaution vereinbarungsgemäß angelegt. Somit kann man seinem Vermieter die geforderte Mietkaution zur Verfügung stellen und zahlt quasi mit jeder Monatsrate in die eigene Tasche.

• Wie hoch ist die Verzinsung der Mietkaution und wem stehen die Zinsen zu?  
  
Grundsätzlich ist die Verzinsung der Mietkaution immer von der gewählten Anlageform abhängig.  
 
Hat der Vermieter die Mietkaution z. B. auf einem Sparbuch angelegt, sind die Zinsen leider nicht sehr üppig. Auch wenn die Inflationsrate die Zinsen aufzerrt, spricht man dennoch von einer Erhöhung der Sicherheit.  
 
Haben sich Mieter und Vermieter jedoch gemeinsam für eine alternative Anlage der Mietkaution mit einer höherer Verzinsung entschieden, könnte die Sicherheit dadurch tatsächlich erhöht werden.  
 
Sicher ist: Durch eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe ohne Verbindlichkeiten, stehen dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Mietkaution und sämtliche Zinsen aus jeder Anlage der Kaution zu.

• Wie hoch ist eine Gewerbe-Kaution und wie muss diese angelegt werden?  
 
Für Gewerberäume ist die Mietkaution in der Art, der Höhe und der Verzinsung frei verhandelbar. Als Mieter sollte man jedoch immer darauf bestehen, dass die Anlage der Sicherheitsleistung getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgt. Eine Anlehnung an die Gesetzesgrundlage des § 551 BGB ist ggf. hilfreich. Die Kaution selber anzulegen und durch eine Abtretungserklärung an den Vermieter zu übertragen, ist auch in diesem Fall eine gute Variante. So ist die Mietkaution vor Verlust durch eine Vermieterinsolvenz bestens geschützt. Zwecks höherer Liquidität wäre es für Selbstständige jedoch optimal, die Gewerbe-Kaution durch eine bankenunabhängige Gewerbe-Bürgschaft zu sichern. Speziell für Unternehmer ist es ein großer Vorteil, mit der frei gewordenen Mietkaution zu arbeiten, um damit Gewinne zu erwirtschaften und im Bedarfsfall, die auf dem Geschäftskonto eingerichtete Kreditlinie voll in Anspruch nehmen zu können.

• Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?  
 
Zur Rückzahlung der Mietkaution steht dem Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung zu, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat. Das sogenannte Abwohnen der Mietkaution ist für Mieter gem. Urteil vom LG München 14 S 5138/96 daher unzulässig. Steht die Abrechnung der Nebenkosten bzw. Betriebskosten noch aus, darf der Vermieter gem. BGH VIII ZR 71/05 einen Sicherheitseinbehalt in Höhe der zu erwartenden Kosten vornehmen. Auch dieser muss banküblich verzinst werden.
Für die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter in der Regel ca. 3 - 6 Monate Zeit. Je nach Fallgestaltung kann die Frist auch kürzer oder länger sein, wobei es darauf ankommt, in welcher Zeit es dem Vermieter zuzumuten ist, gegenüber dem Mieter abzurechnen.
Als Mieter sollte man aufpassen, dass die Verjährungsfrist des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution nicht überschritten wird. Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. 
 
Ausnahme: Die Rückzahlung der Mietkaution aus Genossenschaftsanteilen gestaltet sich i.d.R. anders als bei der herkömmlichen Kaution. Kündigt man als Mieter das Mietverhältnis, ist darauf zu achten, dass man unter Umständen die Mitgliedschaft in der Genossenschaft separat kündigen muss um eine Rückzahlung seiner Kaution erwarten zu können. Der Auszahlungsmodus kann erheblich länger sein als bei der herkömmlich angelegten Mietkaution. Diesen findet man normalerweise in den Satzungsunterlagen der Wohnungsbaugenossenschaft.  
 
Übrigens: Behält der Vermieter die Kaution unberechtigt zurück, kann man als Mieter Verzugszinsen fordern. Ein rechtssicheres Schreiben mit der Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution kann in diesem Fall- und bei drohendem Ablauf der Verjährungsfrist des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution hilfreich sein.  
 
Merke: Um die Chancen auf eine spätere, vollständige Rückzahlung der Kaution oder Rückgabe einer in Anspruch genommenen Bürgschaft von vornherein maßgeblich zu erhöhen, sollten Mieter vor Einzug auf entsprechendes Übernahmeprotokoll bestehen. Somit kann der Vermieter die Schäden, welche bereits vor Bezug der Wohnung vorhanden waren, dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Rückgabeprotokoll nicht anlasten bzw. kein Einbehalt der Mietkaution für alte Mängel vornehmen. Daher hält man als Mieter, das entsprechende Protokoll zum jeweiligen Termin vorsorglich bereit.